보금자리론 금리 추가대출총정리

2020년 10월 05일 by 금융보호원

한국주택금융공사의 통계에 따르면, 2020년 기준 보금자리론의 판매액은 월 평균 5천억 이상입니다. 보금자리론 대출자격에 부합해서 매일 수십가구가 매매되고, 월 기준 수백가구가 거래되고 있는 것입니다. 오늘 자격, 금리, 소득기준, 후기 등 다양한 정보를 알려드릴텐데요.


보금자리론은 여러분의 내집마련의 꿈을 실현시커줄 국가 정책자금입니다. 신규주택을 구입하거나, 전세자금을 반환할 때, 그리고 기존주택을 담보로 대출을 받았으나 이를 갚아야할 때 사용할 수 있는 자금이지요.


안정적인 금리와 높은 한도로, 서민들의 내집 마련의 꿈을 위해 만들어진 이 상품, 오늘 대출 금리, 자격, 한도 등을 제가 정리하여 쉽게 알려드리겠습니다.





보금자리론이란?


주택담보대출을 받을 수 있는 정부 지원 상품인 보금자리론은 한국주택금융공사에서 제공하고 있습니다. 보통 은행을 통해 주택담보대출을 받을 경우, 변동 금리로 받거나 장기간 대출이 어려운 경우가 많습니다.


또, 주택 구매에 상당한 돈이 소요되기 때문에, 국가에서 일정한 소득에 해당하는 계층이 저리로 집을 구매할 수 있도록 만든 것입니다.


그래서 보금자리론 대출자격은 한정적일 수밖에 없는데요. 돈 많은 사람에겐 돈을 빌려줄 필요가 없으니, 어쩔 수 없습니다. 다만 해당하시는 분들은 꼭 이용하시는 것이 좋습니다.


이 제도의 가장 큰 장점은, 향후 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있는 변동 금리가 아닌, 고정금리를 바탕으로 대출을 받을 수 있다는 점입니다. 


또한 이 고정금리도 일반적인 주택담보 대출 금리에 비해 상당히 저렴한 편입니다. 또한, 채무조정제도를 자체적으로 보유하고 있어서, 일시적으로 자금이 딸릴 때에도 1년간 상환을 유예할 수 있습니다.




보금자리론 종류



이 상품은 신청 방식에 따라 3가지로 나눠지는데요. 물론 그에 따른 대출자격이 달라지는 것은 아닙니다. 


먼저 u-보금자리론은 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 신청하는 것이고, 아낌e 보금자리론역시 해당 주택금융공사 홈페이지를 이용하는 것이지만, 


대출거래 약정이나 근저당권설정 등기 등도 홈페이지에서 함께 약정하여 금리를 낮춰준 상품입니다. t-보금자리론의 경우, 은행에 방문해서 직접 신청하는 상품입니다. 


u보금자리론과 아낌e의 공통점은 주택금융공사 공식홈페이지에서 신청하는 것이고, 차이점이라면, 아낌e의 금리가 0.1% 더 저렴하다는 것입니다. 금리는 2.5% 근처에서 왔다갔다 하는데요. 자세한 건 아래에서 다시 말씀드리겠습니다.




보금자리론 조건, 자격

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주요 통계 



보금자리론 대출자격을 하나씩 정리해드리려 합니다. 다양한 요건을 하나씩 쉽게 알려드릴테니 천천히 살펴보세요.


국적/나이 요건

대한민국 국민(재외국민, 외국국적동포 포함)이면서 민법상 성년(만19세)인 사람


무주택자

보금자리론 대출자격에 해당하기 위해서는 무주택자여야 합니다. 다만, 예외적으로 1주택자도 허용하고 있는데요. 지금 자기 소유로 살고 있는 집에서 다른 집을 구매하여 이사가려고 할 때 그렇습니다.


이때, 새롭게 구입하려는 집에 대한 담보 대출을 받았고 이 집이 투기 지역, 투기 과열지구에 해당하는 경우, 기존 주택은 1년안에 팔아야지 무주택자로 인정 받을 수 있습니다.(기타지역 2년)


주택보유는 세대원을 기준으로 하며, 당연히 본인이나 배우자까지 포함되어 판단합니다. 또 분양권이나 입주권을 보유하고 있어도 이를 주택을 보유한 것으로 봅니다., 



소득기준

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소득 입증 방법 


기본적으로 보금자리론 대출자격에 부합하기 위한 소득 기준은 연소득 7천만원이하여야 합니다. 미혼인 경우, 당사자 본인만을 기준으로 산정하고, 기혼이면 부부 합산 기준으로 봅니다.


다만 신혼 가구의 경우(결혼 하고 7년이 넘지 않은 사람, 혹은 대출 실행일 기준 3개월 내에 혼인신고를 할 사람)는 연소득 8천 500만원까지 보금자리론을 이용할 수 있습니다.


또한 다자녀 가구의 경우, 미성년 자녀가 3명이면 소득 기준은 1억으로 높아지고, 1명은 경우 8천만원, 2명은 9천만원의 소득 기준을 적용 받습니다.


이 금액을 넘기지 않으면 되는 것인데, 여기엔 근로소득, 사업소득, 연금소득, 이자소득 등 다양한 소득이 포함되니까 부수입이 있으신 분들, 부업하시는 분들 조심하셔야합니다. 


물론 소득 기준을 넘어서 이용할 수 없게 될 경우, 다른 주택대출 상품을 알아보시면 됩니다. 좌절하지마세요 길은 있습니다!





소득산정 방법

보금자리론 신청을 위해선 현재 소득이 있고, 이 소득이 최소 1개월 이상 있어야 인정됩니다. 국가가 보통 소득을 산정할 때, 국세청/국민연금/국민건강보험 등을 이용하여 산정하는데요. 


기본적인 사항을 알려드리면, 여러분의 소득을 산정할 때, 일단 올해 기준 소득이 아니라, 이전 연도, 혹은 재작년 소득을 감안하여 반영합니다.


만약 2020년 기준으로 보금자리론을 신청하신다면, 2018년, 2019년 연도별 과세전(세금 부과 전) 연소득, 2018년, 2019년 각각 1년간 연소득을 비교하여 산정합니다.


다만, 과거에 일시적으로 소득이 많았을 수도 있는 사람들을 고려하여, 소득산정을 하고 있어요. 


만약 2018년에는 일하지 않았고 2019년에만 일했다면, 2019년 한해의 소득만을 기준으로 합니다. 소득 기준 확인의 경우, 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득을 대상으로 합니다. 


국세청에서 발급하는 소득증명서류 제출이 어려울 경우, 국민연금, 건강보험료 납부액을 기준으로 소득을 추산해서 제출해야합니다.




이에 해당하시는 분들은 위 증빙 서류가 아니라 연금산정용 가입내역확인서(국민연금), 건강보험료 납부확인서 혹은 건강보험자격득실확인서(국민건강보험)를 제출하시면 됩니다.



 

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대상 주택

보금자리론의 단점 중 하나는, 자신이 원하는 집에 대한 대출이 어려울 수도 있다는 것입니다. 왜냐하면 정책적으로 서민을 지원하려는 것이기에, 크고 비싼 집에 대해서는 지원해주지 않습니다. 


이 상품의 대상주택은 부동산 등기부등본 상 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능하며, 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설은 제외됩니다.


다행히 크기 제한은 신혼가구에게만 적용되는데요(84m2). 일반적으로는 대출승인일 현재 주택 가격이 6억원 이내여야 합니다. 


6억이라는 가격을 결정하는 기준은, 시세, 감정평가액, 매매가액을 기준으로 하는데요. 이중 하나라도 6억 원을 초과할 경우, 이용할 수 없습니다.


이 경우, 은행, 저축은행이 시행하는 주택대출 상품 이용이 가능해요. 요즘은 워낙 경쟁적이라 생각보다 낮은 금리에 대출이 가능합니다.





보금자리론 대출한도



여기서 조금 어려운 부분이 있는데요. 다름 아니라, 대출한도 적용이 변화무쌍하기 때문입니다. 


원칙적으로 보금자리론은 6억 이내인 집에 대하여 3억 한도로 대출을 해줍니다. 그런데 제한이 있어요. 집 값대비 70%까지만 대출을 해줘요. 그러니까 3억을 풀로 대출 받으시려면 집 값이 대략 4억 3천만원 이내여야 합니다. 


물론 이렇다고 3억을 다 대출 받을 수 있는 건 아니에요. 구매하려는 집의 위치(지역), 구매하려는 사람의 신용등급, 그리고 자신의 연소득에 따라 대출 받을 수 있는 한도가 달라집니다. 




이때 여러분이 반드시 듣게 되는 용어 두개가 있어요. 첫 번째는 LTV입니다. LTV는 국가에서 정한 집 값 대비 담보 한도에요.


보금자리론의 기본 LTV는 70%에요. 집 값 대비 70%까지만 대출 받을 수 있다는 뜻이고, 그 70%에 해당하는 금액이 3억원 이내여야 합니다. 그러니까 3억을 다 받기 위해서는 집 값이 4억 3천만원 정도 되어야해요.


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두번째는 DTI입니다. 집 값 대비 대출 비율에 대한 규제 뿐만 아니라, 소득에 대비 대출 비율에 대한 규제도 있습니다. DTI는 소득대비 부채 비용을 의미해요. 


보금자리론의 기본 DTI는 60%, 즉 대출 원금+이자+그 밖에 다른 부채의 이자의 합이 자기 소득의 60%이내여야 해요.


만약 내가 2억을 10년 동안 2.5%의 금리로 대출 받으면, 10년간 한달에 갚아야할 금액이 190~200만원 내외가 됩니다. 


그런데 내 연봉이 3천만원이라면? 주택담보대출로 인해 지출되는 금액, 연 2400만원은 내 연봉의 약 83%의 해당합니다. DTI 60%를 훌쩍 넘기에 대출이 안되는 것이지요. 


물론 이럴 땐 10년이 아니라 20년 한도로 돈을 빌리면 문제가 해결됩니다. 


보금자리론 대출을 받을 때, 집 값에 대해서도, 내 소득에 대해서도 대출제한 규제가 걸리는 거에요. 이래서 LTV, DTI가 중요한 것입니다. 


LTV, DTI는 주택 소재 지역에 따라 상당히 달라지는데요. 투기가 많이 일어나는 지역에는 LTV, DTI 기준을 낮춰서 대출금을 쪼금만 나오게 만들어놨고, 그외 지역에는 대출금이 꽤 나올 수 있도록 만들어놨어요. 


LTV, DTI에 걸리더라도 길이 있습니다. 일단은 단념하지 말고 여러 금융 상품을 비교해보는 것이 필요합니다.






보금자리론 금리 비교

보금자리론은 고정 저금리, 분할 상환이 매우 뛰어난 상품입니다. 특히 다양한 우대금리 혜택까지 있는데요. 이를 살펴보면 다음과 같습니다. 




여기서 u-보금자리론과 아낌e의 차이는 전자 약정을 이용하는 것입니다. 아낌e의 경우 서류 몇가지를 전자 제출로 이용하게 하고, 금리 할인을 제공하는데요. 


대출한도 3억원을 이용하더라도 0.1%의 금리할인이면 매년 30만원 가까운 이자 절감 효과가 있습니다.




그리고 다양한 우대금리 혜택이 있는데요. 중복 적용이 가능한 것과 아닌 이 있습니다. 사회적 배려층의 항목의 경우 2개 항목에 대해 중복 적용이 가능한데요. 안심주머니 앱은 모든 항목에 적용되니까 꼭 이용하는 게 좋습니다.


미성년 자녀 3명 이상인 다자녀 가구가 전세자금보증을 이용하고 있으면서, 다문화가구인 경우, 여기에 안심부머니 앱 쿠폰까지 적용하면 최대 0.92%의 금리 우대가 적용되어 최저 1.28%(아낌e 이용 시)의 금리를 적용 받을 수 있습니다.


3억을 대출해도, 1년 이자 부담이 350만원 근처의 이자비용만 부담하면 되니까, 어디서도 찾아 보기 힘든 금리입니다.




아 그런데 주의할 사항이 있습니다. 자신이 주택을 담보로 대출 받은 지역이 투기지역에 해당할 경우, 0.1%의 금리가 가산금리로 부과됩니다. 



보금자리론 이용이 어렵다면?


보금자리론 이용이 어렵다면, 다른 방법도 있습니다. 제1 금융권이나 제2금융권에서 독자적으로 시행하는 주택담보대출을 이용하는 것입니다.


생각보다 괜찮은 상품들이 많으니 꼭 잘살펴보세요. 특히 LTV 비율이 국가 규제로 이내 금융권에서는 70%까지 밖에 안돼지만, P2P 펀딩 등으로 넘어가면 규제를 우회할 수 있는 방법이 있습니다.










 

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